продажа и аренда недвижимости в Болгарии, Греции, Испании

+ 7 812 332 52 12

Налоги на недвижимость в Греции.

Перед покупкой.

Перед покупкой недвижимости в Греции иностранец должен получить налоговый регистрационный номер (A.F.M.) в местном налоговом органе или налоговом офисе для иностранцев.

Налоги на недвижимость в Греции чаще всего начисляются, исходя из кадастровой стоимости, то есть государственной оценки объектов. Такая оценка может оказаться на 50% ниже рыночной стоимости. Однако бывают случаи, когда налоговые органы ориентируются на «сравнительную стоимость», то есть на подобные сделки с аналогичными объектами в том же районе.

Обычно в Греции кадастровая стоимость прописывается и в договоре купли-продажи. (Реальная цена сделки может фигурировать в предварительном договоре.) Это помогает существенно снизить расходы при покупке, однако влечет дополнительные риски для покупателя.

Налоги при заключении сделки.

При заключении сделки покупатель оплачивает налог на передачу права собственности и муниципальный налог.

При покупке земли и жилья, разрешение на строительство которого было выдано до 1 января 2006 г., налог на передачу права собственности рассчитывается так: 8% от 20 000 евро и 10% от остальной суммы сделки. Ставка муниципального налога – 3% от налога на передачу права собственности.

При покупке жилья, разрешение на строительство которого было выдано 1 января 2006 г. и позднее, налог на передачу права собственности равен 23% для материковой Греции и Крита и 16% для остальных островов (с 1 июля 2010 г.).

Расходы на нотариуса и адвоката (обязательного участника сделки) составляют около 2% от стоимости. С учетом этого и факта, что в договоре прописывается кадастровая стоимость, дополнительные расходы при покупке жилья в Греции обычно не превышают 14% от реальной стоимости недвижимости.

Регулярные налоги.

Для расчета ежегодного единого налога на недвижимость (ETAK) налоговые органы производят «объективную оценку» недвижимости по состоянию на 1 января каждого года. Налог платят физические и юридические лица, владеющие недвижимостью в Греции. Ставка для физических лиц – 0,1% (но не менее 1 евро за 1 кв. м), для организаций – до 0,6%.

При расчете сбора с физических лиц налогом не облагаются:

• 100 000 евро от стоимости жилья – для неженатых,

• 200 000 евро – для женатых,

• 230 000 евро для женатых с тремя и более несовершеннолетними детьми.

При покупке первого объекта недвижимости в Греции с оценочной стоимостью до 243 000 евро физические лица освобождаются от налога. Эта цифра увеличивается до 487 200 евро для семейных пар. В случае если в семье есть один или два несовершеннолетних ребенка, последняя цифра увеличивается на 61 650 евро на каждого ребенка. Наличие третьего ребенка не дает дополнительных льгот.

Кроме того, владельцы жилья в Греции регулярно оплачивают муниципальный сбор (TAP) в размере 0,025-0,035% от стоимости объекта. Сбор включается в счета за электричество. Строящаяся недвижимость этим муниципальным сбором не облагается.

Налоги на прибыль.

Между Россией и Грецией действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

В 2010 г. в Греции была изменена ставки налога на доходы, в том числе на прибыль, полученную от сдачи греческой недвижимости в аренду. Сумма налога зависит от размера годового дохода и определяется таким образом:

• налог на первые 12 000 евро (0-12 000 евро) – 0% для резидентов (лиц, которые находятся в стране более 183 дней в году), 5% для нерезидентов;

• налог на следующие 4000 евро (12 001-16 000 евро) – 18%;

• на следующие 6000 евро (16 001-22 000 евро) – 24%;

• на следующие 4000 евро (22 001-26 000 евро) – 26%;

• на следующие 6000 евро (26 001-32 000 евро) – 32%;

• на следующие 8000 евро (32 001-40 000 евро) – 36%;

• на следующие 20 000 евро (40 001-60 000 евро) – 38%;

• на следующие 40 000 евро (60 001-100 000 евро) – 40%;

• на всю остальную сумму свыше 100 000 евро – 45%.

В зависимости от количества несовершеннолетних детей порог сдвигается. Супруги подают декларации по отдельности.

До 2008 г. доход от сдачи недвижимости в аренду облагался также гербовым сбором в размере 3,6%. Сегодня этот сбор начисляется только на прибыль от сдачи в аренду нежилых площадей.

Существуют два законных пути для тех, кто хотел бы сдавать в аренду греческую недвижимость. Первый – долгосрочная аренда (более трех месяцев): при этом стороны заключают договор и владелец регистрирует его в налоговом управлении. Второй – краткосрочная аренда: при этом недвижимость регистрируется в Греческой туристической организации (EOT) и сдается либо через агентство, либо от лица учрежденной владельцем компании.

Налоги на продажу и наследование.

Начиная с 2010 г. налог на прирост стоимости недвижимости при ее перепродаже в Греции не взимается.

Налог на наследование зависит от степени родства и стоимости наследства. При родстве первой степени (наследуют дети, родители, муж или жена) налог вычисляется по следующей схеме:

• налог на первые 150 000 евро – 0%;

• на следующие 150 000 евро (150 000-300 000 евро) – 1%;

• на следующие 300 000 евро (300 000-600 000 евро) – 5%;

• на остальную сумму более 600 000 евро – 10%.

Стоимость содержания недвижимости.

Стоит отметить, что все расходы в Греции оплачиваются по счетчику:

Цены на воду в зависимости от потребления:

при расходе воды 0-5м3 — 0,39€ за м3

при расходе воды 5-20м3 — 0,61€ за м3

при расходе воды 20-27м3 — 1,75€ за м3

при расходе воды 27-35м3 — 3,05€ за м3

НО, даже если Вы не используете ничего – обязательный платеж 11€ в месяц.

Цены на электричество в зависимости от потребления:

при расходе 0-800 КВт за 4 месяца — 0,056€ за КВт

при расходе 801-1000 КВт за 4 месяца — 0,078€ за КВт

при расходе 1001- КВт за 4 месяца — 0,081€ за КВт

при расходе более чем 2000 КВт за 4 месяца — 0,091€ за КВт

НО ежемесячный платеж обязательный – предоплаченное количество КВт составляет 12,5-13€. Каждые 4 месяца перерасчет присылают на почту и, если нужно, производится доплата

Отопление: в Греции нет центрального отопления – установлены системы индивидуального отопления на дизеле (солярка стоит 0,7€ литр) или электрические батареи

Оплата интернета за 3 месяца (безлимитный или иной) – 32€ в месяц (ADSL – широкополосный интернет), можно включить и телефон

Муниципальный налог в размере 35-40€ в год (приходит в счете на электричество) – это вывоз мусора, дороги и т.д.

Новый Экстренный налог для владельцев недвижимости, который действует с 2011 до 2014 года и приходит равными частями в счете на электричество – в районе 400€ в год на дом 120м2 (зависит от региона, где расположена недвижимость). С 2014 года этот налог будет упразднен.

Все дальнейшие расходы, как и в России, оплачиваются по желанию:

телефон, интернет, сигнализация (20-30 евро в месяц)

бассейны (содержание бассейна обходится 200-250€ в мес в течение сезона), садовники (уход за растениями не требующими частого полива – как оливы или фруктовые деревья, стрижка газона – 50-70 евро в мес)

уборка 6-8 евро в час)

Если вы приобретаете дом в Греции в комплексе вилл или таунхаусов, где есть дополнительная инфраструктура такая как бассейны, площадки, корты и т.д., то уход за всем хозяйством осуществляется централизованно и включен в сумму вашего ежегодного «клубного взноса» за услуги охраны, садовника и уборку территорий, что обычно не превышает 1500-2000 евро в год).

Административные услуги

Вас, несомненно, беспокоит вопрос сохранности вашей недвижимости в ваше отсутствие. Для решения этой проблемы, мы можем рекомендовать вам фирмы, предлагающие высококлассные и надежные услуги по фиксированным ценам. Так или иначе, чаще всего новые жилые комплексы обеспечены круглосуточной охраной при помощи камер и охранного персонала.

Пример из практики:

Для примера возьмем стандартный домик в Греции (фото в приложение), в регионе Халкидики, площадью в 120 м2, с небольшим участком (до 7 соток) для летнего проживания 3-4 месяца и 2-3 недели в межсезонье:

Коммунальные расходы и ежегодные налоги

288€ (электричество + вода)

400€ (экстренный налог)

500€ (отопление и горячая вода)

40€ (муниципальный налог)

Получается примерно 1228€ в год или примерно 100€ в месяц (что сопоставимо с ценами российского ЖКХ)!

Ежегодно уплачиваемые налоги на недвижимость.

Местные муниципальные налоги – зависят от общей площади недвижимости, заявленной в муниципалитет, и платы за кв.м., которую взимает данный муниципалитет (обычно: от 1 € до 3 € за кв.м.)

Налог на крупную недвижимость в Греции – платится только если оценочная стоимость 1 недвижимости превышает 243 000 € 2 и варьируется от 0,3% до 0,8% от оценочной стоимости.

1 — Обычно это кадастровая стоимость недвижимости.

2 — Эта цифра увеличивается до 487 200 € для семейных пар (состоящих в браке). В случае, если в семье есть один или два несовершеннолетних ребенка, последняя цифра увеличивается на 61 650 € на каждого ребенка (только до двух детей).

Расходы, оплачиваемые покупателем.

Гонорар адвоката составляет 1-1,5% от коммерческой стоимости недвижимости плюс НДС.

Расчет расходов на нотариуса достаточно сложен, однако, в целом, такие расходы также составляют примерно 1,2% от кадастровой стоимости плюс НДС, плюс фиксированная сумма (нотариальный сбор) в размере 500 € (плюс НДС) за подготовку договора.

Налог на переход права собственности на недвижимость Греции составляет примерно 8-10% или от кадастровой стоимости. Однако, если коммерческая стоимость недвижимости выше кадастровой, тогда налоговый орган может рассчитать налог на основании ее. Если строительная лицензия выдана после 31/12/2005, тогда вместо налога на переход права собстственности уплачивается НДС в размере 23% (или 16% на островах, за исключением Крита) от заявленной и одобренной налоговым органом стоимости.

Муниципальные налоги составляют 3% от налога на переход права собственности.

Стоимость регистрации в ипотечном реестре составляет 0,5% от кадастровой стоимости.

Оплата за услуги посредника – договорная и обычно не превышает 2% коммерческой стоимости недвижимости.

Пример:

Если коммерческая стоимость – 250 000 €, а кадастровая стоимость недвижимости – 100000 €, тогда расходы составляют:

Гонорар адвоката: (250 000Х1,5%) = 3 750 € + НДС 23%= 4612,5 €

Нотариальные расходы: (100 000Х1,2%)+500 ( подготовка договора) = 1 700 € + НДС 23% = 2091€

Налог на переход права собственности: (20 000Х8%)+((100 000-20 000)Х10%) = 9 600 €

Муниципальные налоги: 9 600Х3% = 288 €

Регистрация в ипотечном реестре: 100 000Х0.5% = 500 €

Оплата услуг посредника: 250 000Х2%= 5 000 € (цена договорная)

Общая сумма расходов 22 091,5 € (данную сумму нельзя рассматривать как процент от стоимости недвижимости)

Дополнительные расходы – услуги переводчика (переводы договоров, контракта и тд)

И обязательные единоразовые расходы по подключению к муниципальным сетям электро- и водоснабжения.

Яндекс.Метрика